Главная / Статьи / Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением

Понятие собственности включает в себя три составляющих: право владения, право пользования и право распоряжения. И если хотя бы одно из перечисленных прав ограничено, то полноценного перехода права собственности произойти не может. А ограничений (законодателем основные ограничения права собственности названы обременением) существует не так уж и мало.

Виды обременений

Основные виды обременений перечисляются в ФЗ № 122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Это: ипотека, доверительное управление, аренда, арест, сервитут. Последний вид обременений больше относится к земельным участкам. Существуют также и некоторые другие ограничения при продаже квартир: заключение договора пожизненной ренты, наличие несовершеннолетних и недееспособных собственников и некоторые другие.

Наличие обременений у квартиры не всегда означает, что ее нельзя продать, однако о них непременно надо знать покупателю во избежание неприятных последствий в дальнейшем.

Согласно закону ФЗ № 122 все права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации. То же самое касается и обременений, налагаемых на нее: они должны быть зарегистрированы, иначе не будут признаны законными. Сведения об изменении прав собственности на недвижимость и о фактах ее обременения заносятся в специальный реестр. Данная информация является общедоступной, поэтому перед сделкой любое лицо, желающее приобрести квартиру, может сделать запрос в регистрирующий орган и узнать о наличии того или иного вида ограничения на приобретаемый объект.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные виды обременений и узнаем, какие действия необходимо предпринять, чтобы продать квартиру, имеющую их, законным путем.

Квартира обременена ипотекой

В результате кризиса на рынке недвижимости появились квартиры с обременением, т.е. те, что находятся под залогом по ипотечному договору. Собственники, которые не могут выплатить кредит, выставляют их на продажу, и покупатели к таким объектам относятся с недоверием. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ №102 от 16.07.1998г. «об ипотеке (залоге)недвижимости» отчуждение объекта, находящегося в залоге, возможно с согласия банка- залогодержателя, либо после снятия с него обременения. Продажа квартиры возможна при условии проведения расчетов с покупателями через банк под контролем сотрудника банка.

В целом стоимость находящейся в залоге квартиры не отличается от стоимости квартир, свободных от обременений. Просто продажа объекта, находящегося в залоге- нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта. Снижение рыночной стоимости залоговой квартиры связано с тем, что банки сначала просят погасить кредит и только после этого снимают обременение. Получается, что покупатель отдаёт деньги ещё до регистрации права собственности. Кроме того, на такие квартиры немного сложнее найти покупателя( покупатель должен располагать свободными деньгами), плюс из-за сложности сопровождения сделки размер риэлтерского вознаграждения может быть выше, чем при обычном сделке.

Для того, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Как только банк дал добро, необходимо выбрать схему продажи. Есть два способа проведения таких сделок. В первом случае- покупка квартиры за наличные деньги. Сначала внести аванс в размере обременения, и после снятия его, сделка может быть уже совершена. Его единственный минус то, что проведение такой сделки потребует немало времени. Каждый банк предлагает свои условия досрочного погашения кредита, поэтому  этот вопрос следует уточнять заранее. И кроме того, покупателю придётся ждать месяц, в течении которого с квартиры будет снято обременение в регистрационной палате. Если покупатели участвует в цепочке обменов, ему необходимо сначала тщательно рассчитать время, ведь из-за задержки сроков кто-то из клиентом может потерять задаток.

Во втором случае- если квартира с обременением приобретается за счет средств ипотечного займа. В данном случае, банк может перекупить закладную на квартиру у банка продавца, и переоформить её на себя. Таким образом, квартира останется под обременением, но заёмщиком по закладной выступает уже покупатель, и на проведении сделки в регистрационной палате присутствуют два банка одновременно. Однако, одновременного согласования с двумя банками можно достичь далеко не всегда. При этом данный вариант приобретения жилья с обременением является самым безопасным.

Однако, покупатель должен понимать, на  что он идёт, и какие сложности связаны с приобретением такой  квартиры. И главное условие продажи- покупатель должен заранее выяснить, куда выселяется прежний владелец.

Квартира обременена следственным или судебным арестом

Арест имущества — очень сложное обременение, предполагающее полный или частичный запрет на распоряжение имуществом, а порой — и на пользование им. Характерной его чертой является вид лиц, которые могут наложить арест: суды, правоохранительные органы, судебные исполнители. Наложение ареста может преследовать различные цели – например, его применяют в качестве обеспечения, а также могут использовать как предварительную меру перед обращением на взыскание имущества.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест или снимать обременение через суд.

Также арест могут наложить правоохранительные органы, в случае неуплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Снять такой арест можно только после погашения задолженности по алиментам.

И помните, если жильё находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.

Несовершеннолетние и недееспособные

Запрет на отчуждение квартиры накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья имеются несовершеннолетние и недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

Но проблема эта разрешима: нужно лишь получить согласие на сделку от их опекунов. Если же дети и недееспособные граждане не являются собственниками, но прописаны в продаваемой квартире, их перед совершением сделки необходимо выписать и прописать в другом месте, которое должно быть не хуже. Вот почему при покупке квартиры нужно обязательно получить от продавца справку, в которой будут перечислены все лица, прописанные на данной жилплощади.

Рента

Одинокие пожилые люди, нуждающиеся в сторонней помощи, могут получить ее, заключив договор ренты, при этом за свое содержание они «расплачиваются» квартирой. Лицо, к которому переходит право собственности на квартиру по договору ренты, согласно ст.604 ГК РФ может пользоваться и распоряжаться ею (а значит — и продать) только получив разрешение получателя ренты.
Покупая квартиру, обремененную договором ренты, следует помнить: если обязательства по выплате рентной платы не выполнены продавцом до конца, то они переходят покупателю. Также нужно иметь в виду, что получатель ренты имеет право расторгнуть договор, ему не будут обеспечиваться установленные в нем условия содержания.

Аренда (наем)

Приобретаемая вами квартира может содержать небольшой сюрприз — в качестве проживающих в ней арендаторов. Любой договор аренды, заключаемый на срок более года, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Продать квартиру, сдаваемую в аренду, можно, однако смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды: наниматели вправе проживать в ней до окончания установленного договором срока.

Поэтому разумнее всего расторгнуть договор аренды еще до продажи. Конечно, это можно сделать и после, однако в случае несогласия нанимателей без финансовых потерь со стороны нового собственника не обойтись, да и расторгать договор придется, скорее всего, через суд.

Разрешение от второго супруга

Нельзя также продать квартиру, являющуюся совместным имуществом супругов, без разрешения второй «половины». Такая квартира – это объект общей собственности, даже если она записана только на одного из супругов. Согласно же ст.35 Семейного кодекса РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.) единолично распоряжаться недвижимостью каждый из супругов не может, а только при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Если же продаваемая квартира не входит в круг совместно нажитого имущества и тому имеются подтверждения (например, это обозначено в брачном договоре), разрешение супруга получать не нужно.

Как видим, существуют совершенно разные ситуации, при которых могут возникать те или иные ограничения при продаже квартир, однако большинство из них не являются препятствиями в сделке. Действительно неразрешимой проблемой в данном случае будет, пожалуй, только арест.

Другие статьи

Яне Лурье В Волгограде Бизнес-марафон .
Что такое  МЛС (система партнерских продаж)?
Яндекс.Метрика